Arriendo y Desahucio en Chile: Derechos del Arrendador y Arrendatario 2026
Derecho Civil
Arriendo y Desahucio en Chile: Derechos del Arrendador y Arrendatario 2026
Los conflictos de arriendo son uno de los problemas legales más frecuentes en Chile. Ya sea que no te paguen el arriendo, el arrendatario no quiera irse o el arrendador no devuelva tu garantía, la ley tiene soluciones concretas para cada caso.
¿Qué dice la ley sobre el arriendo en Chile?
El arriendo de inmuebles en Chile está regulado por la Ley Nº 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos y el Código Civil. Esta ley protege tanto al arrendador como al arrendatario y establece los procedimientos para resolver conflictos.
El contrato de arriendo
Aunque la ley no exige que el contrato sea escrito, siempre es recomendable formalizarlo por escrito y ante notario. Un buen contrato debe incluir:
- Identificación de las partes (arrendador y arrendatario)
- Descripción del inmueble
- Monto del arriendo y fecha de pago
- Monto de la garantía
- Plazo del contrato
- Condiciones de término anticipado
- Inventario del inmueble y su estado
Siempre fotografía el estado del inmueble antes de entrar y al salir. Esto evita conflictos sobre daños y facilita la devolución de la garantía.
Derechos del arrendador
- Recibir el pago del arriendo en la fecha pactada
- Recuperar el inmueble en buen estado al término del contrato
- Pedir el desahucio si el arrendatario no paga o incumple el contrato
- Retener la garantía para cubrir daños o arriendos impagos
- Reajustar el arriendo según lo pactado o según la variación del IPC
Derechos del arrendatario
- Habitar el inmueble en condiciones adecuadas
- Que el arrendador realice las reparaciones necesarias
- Recibir la devolución de la garantía al término del contrato
- No ser desalojado sin un proceso judicial
- Recibir aviso previo antes del desahucio
¿Cómo funciona el desahucio?
El desahucio es el proceso legal para que el arrendador recupere su propiedad. No se puede echar a un arrendatario sin seguir el proceso legal — hacerlo de facto (cambiar cerraduras, cortar servicios) es ilegal y puede generar responsabilidad penal.
Causales de desahucio
- No pago del arriendo — la causal más común
- Vencimiento del contrato y el arrendatario no desocupa
- Subarriendo no autorizado
- Daños graves al inmueble
- Uso del inmueble para fines ilícitos
Proceso de desahucio por no pago
El arrendador debe demandar ante el Juzgado Civil. El proceso contempla:
- Presentación de la demanda con el contrato y los comprobantes de no pago
- Notificación al arrendatario
- El arrendatario tiene plazo para pagar o defenderse
- Si no paga ni se defiende, el juez ordena el lanzamiento
- Carabineros ejecuta el lanzamiento si el arrendatario no desocupa voluntariamente
En contratos de arriendo con plazo fijo, el arrendador debe dar aviso de no renovación con 2 meses de anticipación. En contratos indefinidos, el aviso debe darse con 2 meses de anticipación también. Si no se da el aviso, el contrato se entiende renovado.
La garantía: cuándo se devuelve y cuándo se retiene
La garantía normalmente equivale a uno o dos meses de arriendo. El arrendador debe devolverla al término del contrato, salvo que existan:
- Arriendos impagos
- Gastos comunes adeudados
- Daños al inmueble más allá del desgaste normal
Si el arrendador retiene la garantía sin justificación, el arrendatario puede demandar su devolución más intereses ante el Juzgado Civil.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto demora un proceso de desahucio?
Un desahucio por no pago puede demorar entre 3 y 8 meses dependiendo de la carga del tribunal y si el arrendatario contesta la demanda. Con un abogado que impulse el proceso, los plazos pueden acortarse.
¿Puedo desahuciar a un arrendatario que paga pero cuida mal la propiedad?
Sí, si los daños son graves y documentados. Debes acreditar los daños con fotos, informes técnicos o testigos y demandar la resolución del contrato por incumplimiento.
¿Qué pasa si el arrendatario se va sin pagar?
Puedes demandar el cobro de los arriendos adeudados más los daños. Si tienes su RUT, puedes ejecutar la deuda mediante un juicio ejecutivo y embargar sus bienes.
¿El arrendador puede subir el arriendo cuando quiera?
Solo puede subirlo según lo pactado en el contrato o, si no hay pacto, una vez al año según la variación del IPC. Un aumento unilateral fuera de lo pactado es ilegal.
¿Necesito abogado para el desahucio?
Para montos menores a 10 UTM no es obligatorio, pero sí muy recomendable. Para arriendos de mayor cuantía o cuando el arrendatario se defiende, un abogado es indispensable para no cometer errores procesales que retrasen el caso.
¿Tienes un problema de arriendo?
En EAC Abogados te asesoramos en desahucios, cobro de arriendos y conflictos entre arrendadores y arrendatarios. Atendemos en Antofagasta, Calama, Copiapó, La Serena y Región Metropolitana.